Da in den Metropolen spätestens mit der Eröffnung von MyZeil in Frankfurt und dem Bau der Pasing Arcaden in München kein Bedarf an Centerfläche mehr besteht, zieht es die Projektentwickler schon seit einigen Jahren in immer kleinere Mittelzentren.

"Pasing war für uns ein idealtypischer Standort. Im Westen von München war noch Platz, nun sind die Standorte in den Großstädten verteilt", sagt Marcus Hüttermann, mfi-Vorstandsmitglied im Gespräch mit Der Handel.

"Es gibt aber noch eine ganze Reihe von interessanten mittelgroßen oder auch kleineren Städten, die gemessen an ihrem Potenzial über zu wenig Handelsflächen verfügen - insbesondere in Süddeutschland", urteilt Hüttermann, der in diesem Jahr von der Douglas Holding zu dem Essener Shoppingcenter-Spezialisten wechselte.

Die Arcaden beleben Erlangen

Die mfi AG entwickelte auch die im September 2007 eröffneten Erlangen Arcaden. Die fränkische Stadt nördlich von Nürnberg erreicht gleich drei Top-Platzierungen in der Kategorie Städte zwischen 100.000 und 300.000 Einwohner.

"Die Arcarden sind ein Magnet für die Stadt", berichtet Konrad Beugel. Für den Wirtschaftsreferenten der Stadtverwaltung ist das Center die Erklärung für den Anstieg des Einzelhandelsumsatzes in den vergangen fünf Jahren um stolze 7,6 Prozent. Aber auch der Beschäftigungszuwachs um 10 Prozent in den Jahren seit 2004 hat zur Belebung des Erlanger Einzelhandels beigetragen.

Die Stadt hat bereits hinter sich, was vielen deutschen Städten noch als eine große Standort-Herausforderung bevorsteht: Das örtliche Hertie-Kaufhaus wurde schon 1996 geschlossen und durch ein Cinestar-Kino ersetzt.

Problemfall Warenhaus

Rund 100 Städte in Deutschland stehen vor dem Problem, mit einem ehemaligen Hertie- oder Karstadt-Haus einen zentralen Kundenmagneten zu verlieren. "Je kleiner die Innenstadt, desto höher ist das Risiko, dass die gesamte Handelsstruktur dabei in Schieflage gerät", weiß GfK-Experte Petersen.

Dass sich diese Lücken aber auch wieder attraktiv besetzen lassen, stellt nicht nur Erlangen unter Beweis: In der ostdeutschen Hansestadt Rostock zog eine Peek-&-Cloppenburg-Filiale in das ehemalige Hertie-Haus ein, kurz nachdem der Standort 1995 geschlossen wurde.

Die Hafenstadt an der Ostsee ist einer der deutschen Top-Urlaubsorte. Keine zweite deutsche Stadt hat laut GfK GeoMarketing unter den mittelgroßen Städten eine bessere Umsatzentwicklung zu verzeichnen als Rostock.

Für Heinz Kopp, Geschäftsführer des Einzelhandelsverbands Nord-Ost, gibt es dafür neben dem Tourismus mehrere Gründe: Nach dem Ende der DDR waren die Eigentumsverhältnisse vieler Immobilien streitig. "Erst seit den Jahren 2003 und 2004 herrscht überall Klarheit. Vorher gab es einen regelrechten Investitionsstau."

Rostocker Umland dünnt aus

Im Herbst 2007 wurde in der Innenstadt dann das Einkaufszentrum Kröpeliner-Tor-Center mit 18.500 Quadratmetern Einzelhandelsfläche eröffnet. Und auch eine Ikea-Filiale kam im Dezember 2007 im "innenstadtnahen Bereich" hinzu und trug laut Kopp erheblich zur Belebung des Einzelhandels in der City bei.

Beide Objekte haben die 200.000-Einwohnerstadt endgültig zum Einkaufsmagneten des Umlandes gemacht, in dem die Handelslandschaft zusehends ausdünnt.

Für die Einkaufsstadt Rostock gibt es in Mecklenburg-Vorpommern keine Konkurrenz, selbst die Landeshauptstadt Schwerin kann nicht mithalten. Kaufkraft ziehen dagegen die Städte aus den alten Bundesländern wie Hamburg und Lübeck ab, die rund 1,5 Autostunden entfernt liegen.

Deswegen brauche Rostock noch etwa 30.000 Quadratmeter Verkaufsfläche, um seine Strahlkraft zu erhöhen, meint Kopp.

Große Anziehungskraft von kleinen Städten

Von der Anziehungskraft der Top-Fünf-Platzierungen in der Kategorie Städte zwischen 50.000 und 100.000 Einwohner können die Metropolen und mittelgroßen Städte nur träumen. Die Zentralitätskennziffer von Rosenheim (Platz fünf) liegt mit 199,4 immer noch knapp doppelt so hoch wie der Bundesdurchschnitt.

Zudem können sich die bayerischen Städte Passau, Kempten und Rosenheim auch noch über den höchsten Handelsumsatz pro Einwohner in ihrer Größenordnung freuen.

Für Günter Boncelet, Geschäftsführer des Vereins City Management Rosenheim, ist der Erfolg des Einzelhandels vor allem darauf begründet, dass Rosenheim auf den Bau eines Einkaufszentrums verzichtete. So konnte die Struktur der überwiegend inhabergeführten Geschäfte bewahrt bleiben. Der Filialisierungsgrad in der Münchener Straße, der 1a-Lage der Stadt, beträgt laut Kempers's Jones Lang LaSalle 47 Prozent.

Ein Shoppingcenter muss also nicht immer der Königsweg für eine attraktive und erfolgreiche Einkaufsstadt sein.

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GfK-Experte Olaf Petersen im Interview: "Discounter und Fachmärkte werden wachsen"

Hanno Bender und Steffen Gerth

Dieser Artikel erschien als Titelgeschichte in der Dezember-Ausgabe des Wirtschaftsmagazins Der Handel.