Unternehmen & Märkte

HANDELSIMMOBILIEN | 16.10.2009

Discounter und Fachmärkte drängen in die Innenstadt

Discounter und Fachmarktkonzepte interessieren sich zunehmend für interstädtische Standorte. Auch 1a-Lagen fallen dabei ins Blickfeld, beobachtet das Maklerunternehmen Jones Lang LaSalle.

Discounter wie Aldi drängen wieder in die Stadt. (Foto: Mira Schleinig)

Discounter wie Aldi drängen wieder in die Stadt.

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Discounter und Fachmärkte sind im deutschen Einzelhandel die Erfolgsformate. In den vergangenen zehn Jahren haben beide Betriebsformen ihre Anteile am gesamten Einzelhandelsumsatz kontinuierlich um zehn Prozentpunkte auf zusammen rund 43 Prozent gesteigert.

Dieser Erfolg wirkt sich auch auf die Expansion entsprechender Konzepte aus. Dabei ist ein deutlicher Trend zugunsten innerstädtischer Standorte festzustellen, berichtet das auf Handelsimmobilien spezialisierte Maklerunternehmen Kemper's Jones Lang LaSalle in einer an diesem Freitag erschienen Studie.

Discounter ziehen nehmen 1a- und Stadtteillagen ins Visier


Besonders im Lebensmittelbereich folgen die Anbieter laut Kemper's Jones Lang LaSalle dem Trend zum innerstädtischen Wohnen. Die Unternehmen sehen im dort häufig fehlenden Nahversorgungsangebot Expansionschancen.

Verstärkt werden dabei auch 1a- und Stadtteillagen in Klein- und Mittelstädten in Betracht gezogen. Immer öfter nutzen Lebensmitteldiscounter in Einkaufsstraßen Flächen im Untergeschoss. Gleiches gilt seit langem für die Untergeschosse in Shopping Centern. Auch in problembehafteten Einkaufsstraßen ergeben sich derzeit vermehrt Standortoptionen für Lebensmitteldiscounter.

Lebensmittler bauen Präsenz in 1a-Lagen aus


Für die ersten drei Quartale 2009 ermittelte Kemper's Jones Lang LaSalle für den Lebensmittel-Einzelhandel einen bundesweiten Anteil von rund fünf Prozent an der gesamten vermittelten Mietfläche in 1a- und Stadtteillagen. Ein nicht geringer Teil davon entfällt auf Discounter. Diese bauen derzeit ihre Präsenz in Innenstadtlagen aus, optimieren ihre Standorte und vergrößern ihre Filialen.

Klassische Fachmarktanbieter weiten ihre Angebote ebenfalls um Innenstadtkonzepte aus. Die größte Dichte an Discountern weisen die ostdeutschen Bundesländer auf. Während die durchschnittliche Flächenausstattung je 1.000 Einwohner bundesweit bei rund 145 Quadratemter liegt, werden in den neuen Bundesländern deutlich höhere Werte von zum Teil weit über 200 Quadratmeter erzielt.

Hohes Expansionstempo


Die sieben wesentlichen deutschen Discountketten Aldi Nord, Aldi Süd, Lidl, Netto Marken-Discount, Netto Stavenhagen, Norma und Penny sind in den vergangenen zehn Jahren durchschnittlich um jährlich knapp 330 Standorte gewachsen.

Dieses Expansionstempo dürfte in den kommenden beiden Jahren anhalten und nicht zuletzt Innenstadtstandorte betreffen.

Penny drängt in die City


So hat Rewe für das laufende Jahr die Eröffnung von 160 Penny-Discountern und 115 Rewe-Supermärkten in Deutschland angekündigt und will besonders mit Penny verstärkt in City-Lagen expandieren.

Während die Zahl der Supermärkte und Drogeriemärkte in Deutschland 2008 bei allerdings steigenden Umsätzen zurückgegangen ist, zeigt sich bei Discountern eine leichte Zunahme der Filialzahl um knapp ein Prozent auf insgesamt rund 15.500 Standorte. Discounter bleiben damit einer der Wachstumstreiber im Lebensmitteleinzelhandel.

Textil- und Schuhdiscounter expandieren


Im Textil- und besonders im Schuhbereich sind zweigleisig arbeitende Konzepte mit Fachmarkt- und Innenstadtangeboten seit langem anzutreffen. Beispiele sind etwa Deichmann oder Reno. Auch hier stehen die Zeichen weiter auf Wachstum, und es ist ein Trend zu größeren Flächen zu verzeichnen.

Textildiscounter wie KiK oder Takko prüfen derzeit besonders in Klein- und Mittelstädten Flächen in 1b-Lagen, interessieren sich aber bei geeigneten Mietniveaus auch für 1a-Lagen.

Beliebte Shoppingcenter


Zudem fragen Textil- und Schuhdiscounter verstärkt Standorte in Shopping Centern nach. KiK plant mittelfristig bis zu 4.000 Geschäfte in Deutschland und will dabei ausdrücklich auch in Innenstädten Standorte besetzen. Dabei sollen bestehende kleinere Standorte durch größere in besseren Lagen ersetzt werden.

Takko hat sein Expansionsziel zwar zuletzt leicht reduziert, plant trotzdem bis zu 100 Neueröffnungen in Deutschland. Das Takko-Innenstadtkonzept Page One wird mit Fokus auf 1a-Lagen in Großstädten ausgeweitet. Auch C&A hatte mit der Tochter Avanti versucht, ein Niedrigpreiskonzept mit Standorten in 1a-Lage zu vereinen. In diesem Fall werden die Testfilialen aber gerade wieder aufgegeben.

Potenzial durch frei werdende Warenhausstandorte


Im Zuge der jüngsten Insolvenzen von Hertie und Woolworth zeigen die Entwickler von Lebensmittel-, Drogeriemarkt- und Discountkonzepten Interesse an frei werdenden Flächen. Die Bandbreite möglicher Kandidaten für Woolworth- und Hertie-Standorte reicht von dm-drogerie markt über Edeka, NKD und real bis hin zu Rewe, Rossmann und Schlecker.

Schlecker könnte dort mit seinem XL-Konzept expandieren, für das sich bis zu 120 der auf die Streichliste gesetzten Woolworth-Standorte eignen dürften. Besonders die Woolworth-Minifilialen kommen für Discounter in Frage. Aber auch größere Standorte könnten, nach einer Umstrukturierung oder Neuentwicklung durch Projektentwickler, interessant werden, schreibt Kemper's Jones Lang LaSalle .

Gute Renditechancen und gute Preise


Auch aus Investorensicht stellen Fachmarktzentren, Fachmärkte und Supermärkte/Discounter interessante Anlageobjekte dar. Jörg Ritter, Head of Retail Capital Markets bei Jones Lang LaSalle: "Bei vergleichsweise niedrigen Preisen eröffnen sie gute Renditechancen. Gerade Offene Fondsgesellschaften nutzen derzeit größere Fachmarktzentren gerne als Beimischung. Über alle Kategorien sind die Preise und Faktoren im Durchschnitt deutlich zurückgegangen."

Ritter weiter: "Während in den Jahren 2006 und 2007 noch Faktoren bis zum 15- bis 16-fachen möglich waren, lässt sich laut Jones Lang LaSalle derzeit in der Spitze das circa 14,5-fache erzielen. Die Nettoanfangsrenditen (NAR) liegen unter Berücksichtigung von Erwerbsnebenkosten und nicht umlagefähigen Nebenkosten entsprechend bei Circa-Werten zwischen 6 und 6,25 Prozent. Diese Spitzenwerte lassen sich jedoch ausschließlich für herausragende Fachmarkt-Agglomerationen an strukturstarken Standorten erzielen, die ein SB-Warenhaus mit Discount- und Fachmarktangeboten aus den Bereichen Elektronik, Textilien und Schuhe kombinieren."

Klare Polarisierung des Marktes bei Fachmarktzentren


Laut Ritter teile sich der Markt, und es sei eine Polarisierung zu beobachten: "Anders als die Top-Produkte zeigen kleinere Standalone-Fachmärkte, Discounter und Baumärkte mit Volumina bis zehn Millionen Euro im Durchschnitt stärkere Preisrückgänge."

Der Immobilienspezialist analysiert weiter: "Die durchschnittlichen Spitzenwerte für entsprechende Fachmarktzentren liegen derzeit beim 12,5- bis 13,5-fachen (NAR 6,5 bis 7 Prozent), für Fachmärkte beim 13-fachen (NAR 6,75 Prozent) und für Supermärkte/Discounter beim 12- bis 12,5-fachen (NAR 7,0 bis 7,5 Prozent). Investoren achten in hohem Maße auf die Lagequalität potenzieller Anlageobjekte. Gleichzeitig werden Fachmarktzentren gegenüber Standalone-Objekten klar bevorzugt. Sie bieten aufgrund ihrer defensiven Qualitäten einen besseren Schutz vor Leerständen und stellen damit ein niedrigeres Risiko dar."

420 Millionen Euro Transaktionsvolumen


Für das erste Halbjahr 2009 beziffert Jones Lang LaSalle das Transaktionsvolumen der drei Kategorien Fachmarktzentren, Fachmärkte und Supermärkte/Discounter mit rund 420 Millionen Euro. Der Vergleichswert für das Gesamtjahr 2008 liegt bei 1,81 Milliarden Euro. Im ersten Halbjahr 2009 entfällt fast die Hälfte des Transaktionsvolumens auf große Fachmarktzentren.

Weitere 40 Prozent werden mit Supermärkten/Discountern erzielt. Standalone-Fachmärkte machen rund 15 Prozent aus und sind vom merklichen Rückgang großer Portfolio-Transaktionen am stärksten betroffen.

DH

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